2025년 조기 대선이 확정되며 주요 정당의 부동산 공약이 속속 공개되고 있습니다. 특히 주거 안정과 주택 공급 확대를 둘러싼 공약은 대선의 핵심 이슈로 떠오르고 있습니다. 그러나 전문가들은 이러한 공약이 집값에 미치는 실질적 영향은 제한적이며, 금리와 경기 등 거시경제 요인이 주택시장 흐름을 좌우한다고 말합니다. 이번 글에서는 조기 대선을 앞둔 정당들의 부동산 공약과 시장의 실제 반응, 그리고 향후 전망을 살펴봅니다.
부동산 공약: 공급 확대와 규제 완화 중심
2025년 제21대 대통령 선거를 앞두고 정치권은 표심 공략을 위해 부동산 정책을 적극적으로 내세우고 있습니다. 양당 모두 주택 공급 확대를 중심으로 공약을 구성하고 있으며, 특히 수도권 중심의 공급 정책과 규제 완화를 강조하는 모습입니다. 국민의힘은 용적률과 건폐율 규제 완화, 분양가 인하 등을 포함한 재건축·재개발 활성화 방안을 발표했습니다. 권성동 원내대표는 "분양가 상승으로 인한 사업 포기와 미분양 확대가 부동산 침체를 심화시키고 있다"라며 분양가 인하 유도 정책의 필요성을 언급했습니다. 또한 국민의힘은 재건축 초과이익환수제, 임대차 입법 계약 갱신 요구권, 전월세 상한제, 그리고 다주택자에 대한 세제 중과 등의 규제를 완화하겠다는 입장을 강하게 내비쳤습니다.
반면 더불어민주당은 실수요자 중심의 공급 확대를 중점적으로 고려하고 있습니다. 이재명 더불어민주당 대선 경선 후보는 공공임대 확대와 청년 대상 초장기 임대 주택 확대 등을 공약으로 제시했으며, 다주택자에 대한 기존 규제는 유지한다는 입장을 보이고 있습니다. 이처럼 양당의 공약은 공급 확대라는 큰 틀에서는 유사하지만, 접근 방식에서는 상당한 차이를 보이고 있습니다.
집값에 미치는 실질 영향: 공약보다 금리와 경기
대선 공약은 유권자의 관심을 끌 수 있는 강력한 도구이지만, 실제 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이라는 분석이 많습니다. 특히 역대 대선 사례를 보면 공약 발표 직후 단기적인 기대감으로 아파트 가격이 소폭 상승하거나 낙폭이 둔화되었지만, 지속적인 상승 혹은 하락을 결정짓는 변수는 거시경제였습니다. 양지영 신한투자증권 수석은 "서울 아파트값은 각 정부의 공약보다 기준금리, 경기 흐름, 유동성 상황에 따라 변동했다"라고 강조합니다.
이명박 정부 시절 수도권 공급 확대 공약은 대선 직후 단기 상승세를 이끌었지만, 곧이어 터진 글로벌 금융위기로 상승세는 꺾였습니다. 박근혜 정부의 규제 완화 공약도 장기 침체 속에서 하락세를 피하지 못했습니다. 문재인 정부에서는 보유세 강화 등 강한 규제가 있었지만, 초저금리 기조와 풍부한 유동성으로 오히려 아파트값이 상승한 바 있습니다. 윤석열 전 대통령 시절에도 규제 완화 공약이 있었지만, 금리 인상과 PF 위기가 맞물리며 기대 심리가 약화되고 가격은 오히려 하락했습니다. 이처럼 부동산 시장의 반응은 공약보다 금리·경기·유동성이라는 경제적 토대에 더 민감하게 작동하고 있습니다.
시장 전망: 관망세와 정책 실현 가능성
2025 조기 대선이 확정되면서 기존 정부의 부동산 정책 기조는 중단되었습니다. 이에 따라 시장은 새로운 정책 방향성에 대한 불확실성으로 관망세를 보이고 있습니다. 현재 국회에는 재건축·재개발 사업 촉진을 위한 특례법과 도시정비법 개정안이 계류 중이나, 여소야대 구조 속에서 통과 여부는 불투명합니다. 특히 야당인 민주당은 재건축 초과이익환수제 폐지, 임대차 2법 폐지 등 주요 규제 완화 법안에 반대하고 있어 정책 실현은 쉽지 않을 전망입니다.
한편 수도권 3기 신도시와 일부 신규 택지 개발 등 이미 추진 중인 사업은 계속 진행될 것으로 보입니다. 전문가들은 정권이 교체되더라도 강력한 수요 억제 정책은 등장하지 않을 가능성이 높다고 보고 있습니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "정권 교체 시 세제 강화와 공공임대 확대가 예상된다"라고 분석했습니다.
시장을 움직이는 진짜 변수는 금리, 경기, 그리고 대출 규제와 같은 거시적인 환경이라는 인식이 확산되면서 공약에 대한 즉각적인 반응은 제한적일 것으로 예상됩니다. 실수요자라면 섣부른 판단보다는 정책의 현실화 가능성과 경제 흐름을 면밀히 살펴보는 전략적인 접근이 필요합니다.